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瑞銀汪濤：現(xiàn)在是推出房產(chǎn)稅很好的時(shí)機(jī)

由國務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國發(fā)展高層論壇2017”于3月18-20日在北京釣魚臺(tái)國賓館舉行。瑞銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在會(huì)議間隙接受新浪財(cái)經(jīng)專訪，針對(duì)當(dāng)前全國多地出臺(tái)的房地產(chǎn)限購政策做出解讀。她認(rèn)為，過去多輪的經(jīng)驗(yàn)表明，新政的效果不會(huì)特別明顯。她擔(dān)心一線恐慌性購房情緒蔓延至全國。

　　今年，中央提出，要建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。汪濤認(rèn)為，解決當(dāng)前的房地產(chǎn)難題必須從長效機(jī)制著手，她建議征收房產(chǎn)稅、分散中心城市的公共服務(wù)資源、加大土地供應(yīng)等等?！罢f了這么多年的房產(chǎn)稅，其實(shí)現(xiàn)在是很好的推出的時(shí)機(jī)?！?/p>

　　此輪新政效果不會(huì)特別明顯

　　2016年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷兩輪升溫。2017年開年后，商品房住宅價(jià)格和銷售繼續(xù)大幅上揚(yáng)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售大幅強(qiáng)于預(yù)期，再加上房地產(chǎn)政策基調(diào)仍然較為寬松，今年瑞銀證券已將2017年GDP的預(yù)測從6.4%上調(diào)至6.7%，預(yù)計(jì)受房地產(chǎn)投資好轉(zhuǎn)推動(dòng)，今年整體固定資產(chǎn)投資增速可能達(dá)9.5%。

　　全國兩會(huì)之后，包括北京、石家莊、鄭州等地的多個(gè)城市隨即出臺(tái)限購令，截至目前為止，全國已經(jīng)約有20個(gè)城市啟動(dòng)升級(jí)版的限購限貸措施。 

　　“今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)形勢確實(shí)特別驚人，非常強(qiáng)勁，銷售在去年比較高的數(shù)字上又增加了25%，而且這種比較亢奮的情緒似乎在向三四線城市蔓延，北京的房價(jià)漲得更是嚇人了，所以我覺得這個(gè)（限購）政策也是在意料之中，”汪濤表示。

　　不過她并不認(rèn)為當(dāng)前的限購政策可以取得特別有效的成果，“我覺得，（限購對(duì)于）一線是不是真的有作用，過去這么多輪的經(jīng)驗(yàn)表明，可能效果不會(huì)特別明顯。”

　　并且，從去庫存來看，其實(shí)三四線城市內(nèi)部分化已經(jīng)非常巨大了，可以說嚴(yán)重不均衡。此前來自瑞銀地產(chǎn)的報(bào)告顯示，南部和東部省份多數(shù)三線城市的庫存銷售比已經(jīng)跌至12個(gè)月以下，已經(jīng)基本達(dá)到供需平衡、不需要再有特別措施鼓勵(lì)去庫存了。

　　汪濤告訴新浪財(cái)經(jīng)，現(xiàn)實(shí)情況是，很多三四線城市的庫存現(xiàn)在已經(jīng)比較低了，消化得比較快，現(xiàn)在我們的很多政策是看幾個(gè)大的城市房價(jià)漲了就趕快限制，其他地方還繼續(xù)鼓勵(lì)去庫存。她很擔(dān)心目前一線城市這種恐慌性購房的情緒再度蔓延到全國。根據(jù)她的預(yù)測，這些庫存較低的三線城市可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)較快上漲，后期可能會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)。

　　現(xiàn)在是推出房產(chǎn)稅很好的時(shí)機(jī)

　　在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及剛剛閉幕的全國“兩會(huì)”上，中央曾提出要加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　汪濤也認(rèn)為，短期來看，收緊信貸政策比如提高首付比例、提高按揭利率等對(duì)解決房價(jià)過快上漲存在效果，但長期來說，必須從長效機(jī)制著手，她提出了幾種解決辦法：一是征收房產(chǎn)稅，也就是提高房產(chǎn)的持有成本；二來，一線城市、大城市的公共服務(wù)資源比如醫(yī)療、教育等向其他地區(qū)傾斜，分流一部分至周邊地區(qū)，降低對(duì)市區(qū)購房需求的壓力；第三，政府應(yīng)加大一些地區(qū)的土地供應(yīng)等等。

　　“其實(shí)我們說了這么多年的房產(chǎn)稅，現(xiàn)在是很好的推出的時(shí)機(jī)，”她說。不過，她也坦言，據(jù)了解房產(chǎn)稅今年并未進(jìn)入全國人大立法議程，短期之內(nèi)落地可能性比較小。

　　她分析稱：“我覺得房產(chǎn)稅推出可能有很多的障礙，首先，有房子的人誰也不愿意交房產(chǎn)稅，況且中國的住房擁有率挺高的，政府可能要從二套房開始征，來減少對(duì)老百姓(46.840, 0.00, 0.00%)負(fù)面的影響；第二方面，以前一直不推出都是考慮到推出會(huì)對(duì)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)帶來較大下行壓力。為什么現(xiàn)在時(shí)機(jī)比較好呢？現(xiàn)在看房地產(chǎn)有過熱的風(fēng)險(xiǎn)，所以正好有推出的這樣一個(gè)時(shí)機(jī)?！?/p>

　　另外她認(rèn)為，房產(chǎn)稅遲遲未推出還存在地方政府和中央之間的博弈，“地方政府現(xiàn)在靠賣地收入壓力比較大，如果又有賣地收入、又征房產(chǎn)稅，有沒有這么好的事？如果把地價(jià)、賣地收入壓下來，開征房產(chǎn)稅，地方政府可能有阻力。因?yàn)橘u地是一次性的收入，房產(chǎn)稅是長期的收入，以房產(chǎn)稅換取賣地收入的下降，短期內(nèi)必然會(huì)減少地方政府的收入。所以我覺得可能有各方面的原因在這兒使得房產(chǎn)稅遲遲不能出臺(tái)?！?/p>

　　對(duì)于如何征收房產(chǎn)稅，汪濤提出，首先是把稅基相對(duì)要較大，可以從第二套房就開始征，而稅率可能稍微低一點(diǎn)，不用那么高；另外，對(duì)存量房也征稅，會(huì)比較合適。

　　房地產(chǎn)活動(dòng)好轉(zhuǎn)的態(tài)勢難以持續(xù)

　　“短期內(nèi)，可能房地產(chǎn)還是會(huì)比較會(huì)熱，所以我們今年也上調(diào)了中國GDP增長的預(yù)期，即使政府采取一些收緊的措施，它的影響會(huì)滯后，可能會(huì)到明年才會(huì)比較明顯得顯現(xiàn)出來?！蓖魸赋觥?/p>

　　汪濤的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)活動(dòng)的好轉(zhuǎn)長期是難以持續(xù)的。短期看，房地產(chǎn)銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)、房價(jià)持續(xù)上升，可能會(huì)促使房地產(chǎn)建設(shè)量再次提速、助推經(jīng)濟(jì)增長。但是，鑒于城鎮(zhèn)化帶來的住房需求保持平穩(wěn)、沒有明顯增長，再加上人口結(jié)構(gòu)惡化，目前房地產(chǎn)活動(dòng)的好轉(zhuǎn)難以持續(xù)。因此，她預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)銷售和建設(shè)活動(dòng)都將放緩。

　　“其實(shí)90年代房地產(chǎn)改革以后，新建的量其實(shí)是相當(dāng)大的，從目前來看，整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的速度和我們所需要的改善性住房、城鎮(zhèn)化的速度比較匹配，基本上是一個(gè)比較平衡的狀態(tài)。而未來城鎮(zhèn)化的速度其實(shí)是在減弱，新增從農(nóng)村流到城鎮(zhèn)的人口實(shí)際上在減速；另外買房的生力軍，25歲—44歲這一批人口數(shù)是在下降的，并且未來幾年會(huì)下降越來越快。從所謂的剛需角度來說，沒有大幅上漲的基礎(chǔ)；現(xiàn)在買房很多是作為資產(chǎn)的配置，買二套、買三套，甚至孩子的房子都有了，將來肯定要有一個(gè)調(diào)整，是不是以這樣的規(guī)模、這樣的速度繼續(xù)往上漲，我們判斷是不會(huì)。”汪濤指出。

　　當(dāng)然，汪濤也坦言，具體什么時(shí)候房價(jià)的長期拐點(diǎn)可以來臨，這個(gè)很難說準(zhǔn)確。(來源：新浪財(cái)經(jīng))