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房地產(chǎn)稅控制房?jī)r(jià)有難度 但能改善貧富差距

今年春節(jié)以來(lái)，已有20余城出臺(tái)調(diào)控政策，樓市又迎來(lái)了新一輪升級(jí)調(diào)控。與此同時(shí)，銀行收緊房貸，私募資管新規(guī)問世，避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。在高層表態(tài)今年房地產(chǎn)的主要任務(wù)是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”和“去庫(kù)存”的背景下，中國(guó)樓市何去何從，風(fēng)險(xiǎn)程度如何，拐點(diǎn)在哪兒？齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷對(duì)當(dāng)前樓市相關(guān)熱點(diǎn)話題進(jìn)行解讀。

　　今年三四線城市房?jī)r(jià)有個(gè)補(bǔ)漲過程

　　記者：前2月房地產(chǎn)投資指標(biāo)全面提速達(dá)8.9%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，土地購(gòu)置面積首次正增長(zhǎng)。在整個(gè)樓市緊調(diào)控的大背景下，這個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)超預(yù)期，您怎么看這個(gè)數(shù)據(jù)？

　　李迅雷：其實(shí)是一個(gè)補(bǔ)漲。去年，一二線城市房?jī)r(jià)漲得多，今年三四線房?jī)r(jià)有個(gè)補(bǔ)漲過程。另外，我們發(fā)現(xiàn)今年的房地產(chǎn)銷售面積的增長(zhǎng)要大于銷售額的增長(zhǎng)，說明房?jī)r(jià)的上漲或者銷售額增加過程當(dāng)中，主要是集中在三四線城市，因?yàn)榫鶅r(jià)比較低。從未來(lái)看，由于今年整體房貸是收緊的，而且已經(jīng)提高了房貸的折扣率，多個(gè)銀行已提高到了95折，所以這也表明了政策進(jìn)一步收緊，房貸額度控制了，利率上升了。從歷史上來(lái)看，每當(dāng)這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)的市場(chǎng)會(huì)步入一個(gè)相對(duì)低迷的狀態(tài)，房?jī)r(jià)的漲幅也會(huì)縮小。

　　記者：您對(duì)今年樓市的一個(gè)行情怎么判斷的？

　　李迅雷：應(yīng)該是增速的回落，未必會(huì)跌，但是它的漲幅趨小了，對(duì)比來(lái)看，可能歷史數(shù)據(jù)也是一樣的。總體來(lái)講，一二線城市房?jī)r(jià)去年漲幅過大，所以今年可能有個(gè)調(diào)整期，可能走平，三四線我估計(jì)還會(huì)略有上漲。

　　記者：您指的三四線是熱點(diǎn)城市周邊的還是一般指代的三四線城市？

　　李迅雷：主要是熱點(diǎn)城市，三個(gè)地區(qū)比如京津冀地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)和珠江三角洲地區(qū)，圍繞著大城市、超大城市周邊那些三四線城市，可能房?jī)r(jià)還會(huì)略有上漲。

　　記者：幅度大嗎？

　　李迅雷：幅度應(yīng)該也不會(huì)太大，因?yàn)榻衲暾{(diào)控力度比往年都要大。

　　2018年有一個(gè)買房相對(duì)低點(diǎn)

　　記者：您認(rèn)為近期的樓市調(diào)控政策對(duì)熱點(diǎn)城市會(huì)起到“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的效果嗎？特別是一線城市。

　　李迅雷：應(yīng)該能夠達(dá)到吧。今年基本上推行一城一策，每一個(gè)城市根據(jù)自己情況對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行限制，既防止大漲也防止大跌。這個(gè)政策力度應(yīng)該還是有效果的。

　　記者：但近期看到上海又出現(xiàn)了“搶房潮”的新聞。

　　李迅雷：這種搶房潮一方面由于新房供給非常少。目前屬于一個(gè)時(shí)間窗口比較短缺的時(shí)候，可能過了這段時(shí)間新的樓盤會(huì)有所增加。另一方面，由于預(yù)期從緊，購(gòu)房者急需申請(qǐng)下房貸。如果現(xiàn)在還拿不到按揭貸款的話，以后就更拿不到了，所以購(gòu)房者比較急。所以，這樣就有一個(gè)時(shí)間上面的提前，但當(dāng)期消費(fèi)了以后消費(fèi)可能會(huì)減少。

　　記者：您之前分析稱，可能今年下半年是一個(gè)買房的相對(duì)好的時(shí)機(jī)，限制還持這種態(tài)度嗎？

　　李迅雷：我覺得如果房?jī)r(jià)下跌的話，恐怕這一輪房?jī)r(jià)還是沒有到頭，更加確切說是2018年。因?yàn)榉康禺a(chǎn)漲跌基本上三年一個(gè)周期，每三年會(huì)有一個(gè)低點(diǎn)，比如2015年對(duì)應(yīng)2012年是個(gè)低點(diǎn)，2012年對(duì)應(yīng)2009年是個(gè)低點(diǎn)，對(duì)應(yīng)下來(lái)基本上是三年一個(gè)相對(duì)低點(diǎn)，但不是絕對(duì)低點(diǎn)。

　　記者：您也提到“相對(duì)低點(diǎn)”，但總的來(lái)說房?jī)r(jià)是一波比一波高。到目前為止，您認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)大嗎？可控還是不可控？

　　李迅雷：我覺得風(fēng)險(xiǎn)還是處于在累計(jì)、積聚的過程，因?yàn)槭澜缟蠜]有只漲不跌的商品價(jià)格，持續(xù)上漲后都會(huì)出現(xiàn)回落。既然這么長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房?jī)r(jià)一直沒有下跌，這個(gè)肯定是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)累計(jì)的過程。

　　記者：你的研究中，有沒有分析或判斷，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)大概在什么時(shí)候或者某個(gè)臨界點(diǎn)會(huì)比較集中爆發(fā)。

　　李迅雷：我覺得會(huì)有，我估計(jì)可能是在2020年左右可能會(huì)有一個(gè)爆發(fā)。

　　記者：為什么做這個(gè)判斷，因?yàn)槌擎?zhèn)化因素還是？

　　李迅雷：一方面是城鎮(zhèn)化。但城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)大幅度放緩了，人流動(dòng)性越來(lái)越低。2016年，外出農(nóng)民工數(shù)量大概只增加了五十萬(wàn)，對(duì)這么大一個(gè)國(guó)家來(lái)講，一年新增外出農(nóng)民工數(shù)量只增加五十萬(wàn)的話，就基本上等于零了，這就表明了以農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了后期了。另一方面，人口流動(dòng)性急劇下降，如果一個(gè)城市沒有那么多新增人口的話，它的需求來(lái)自于哪里？所以，隨著需求的變化，房?jī)r(jià)也有它一個(gè)自然變化的規(guī)律。

　　另一方面，房地產(chǎn)中長(zhǎng)周期一般是十八到二十五年，我想如果從2000年開始算，這個(gè)周期也差不多了。所以從這兩個(gè)方面我來(lái)看，見頂?shù)臅r(shí)間越來(lái)越近了，但未必就是今年或者明年就見頂。

　　房?jī)r(jià)大跌可能很難避免

　　記者：那您覺得如果“見頂”之后會(huì)不會(huì)引發(fā)一些系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)？

　　李迅雷：那是肯定的。我覺得有風(fēng)險(xiǎn)是正常的，泡沫的破滅是正常的。而且不僅房?jī)r(jià)的泡沫會(huì)破滅，還會(huì)引發(fā)一連串泡沫的破滅，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)都是相關(guān)聯(lián)的。

　　記者：應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，您有什么建議呢？

　　李迅雷：我覺得現(xiàn)在還是要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，如果要爆發(fā)的話，在它還有上漲空間的時(shí)候加強(qiáng)管制，抑制房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較大幅度波動(dòng)相對(duì)會(huì)減輕一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在是一個(gè)無(wú)奈的選擇，如果選擇過去調(diào)控房?jī)r(jià)，可以用增加土地供給、住宅用地的供給來(lái)增加滿足樓市的需求。那個(gè)時(shí)候可以這么做，但現(xiàn)在存量房越來(lái)越多，所以你再這樣去做可能會(huì)引發(fā)更大的危機(jī)，所以只有通過限購(gòu)限貸等措施人為地抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　記者：能有效果嗎？

　　李迅雷：總比房?jī)r(jià)繼續(xù)往上漲要好了。

　　記者：您認(rèn)為最終房地產(chǎn)泡沫將會(huì)以什么方式消化掉？

　　李迅雷：我覺得最終可能還是避免不了大跌。因?yàn)槟慵幢悴扇×撕芏嗑彌_措施，市場(chǎng)畢竟是市場(chǎng)。房地產(chǎn)是個(gè)市場(chǎng)，股市也是個(gè)市場(chǎng)，我們能夠控制股價(jià)不漲不跌嗎？也控制不了，股市有熊市牛市，有暴漲也有暴跌，同樣樓市也是一樣的。

　　記者：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出五大手段來(lái)建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，您對(duì)此有沒有什么期待？

　　李迅雷：我覺得效果肯定會(huì)有。但是我們還得去尊重市場(chǎng)規(guī)律，現(xiàn)在通過管制的方式能夠起到一定的效果，能夠使得泡沫破滅時(shí)候有個(gè)緩沖，不出現(xiàn)斷崖式下跌，如果能通過措施有一個(gè)斜率式下跌比前者還是要好。

　　記者：構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的一部分初衷也是為了避免出現(xiàn)大跌的情況。

　　李迅雷：對(duì)。但還是很難避免，因?yàn)槭袌?chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)一種非理性狀態(tài)，它不會(huì)漲到一個(gè)理性的位置就停止不漲了，過漲或者過跌這兩種可能性都會(huì)有。所以，我覺得如何面對(duì)這樣一個(gè)可能性采取應(yīng)對(duì)措施更加現(xiàn)實(shí)，而不是說不采取相應(yīng)舉措，只是單純加強(qiáng)管制，這樣其實(shí)還是在累計(jì)問題。

　　記者：您有沒有什么具體的建議呢？

　　李迅雷：我覺得一方面當(dāng)然還是要加強(qiáng)宏觀的調(diào)控，另外一方面，我們也要承認(rèn)這么一個(gè)事實(shí)，就是很難控制價(jià)格。歷史上沒有一個(gè)國(guó)家能夠控制住房?jī)r(jià)的，它都有一個(gè)波動(dòng)的過程，一旦出現(xiàn)大幅波動(dòng)的時(shí)候我們?cè)趺磥?lái)應(yīng)對(duì)？我們的金融體系能不能承受得起這種巨幅的波動(dòng)？我們對(duì)這些應(yīng)急舉措應(yīng)該要提前做準(zhǔn)備的。

　　記者：確實(shí)應(yīng)該做好一些應(yīng)對(duì)措施?，F(xiàn)在有些寄希望于房地產(chǎn)稅，認(rèn)為對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)起到比較好的作用，您怎么看？

　　李迅雷：對(duì)改善貧富差距方面是有好處的，但對(duì)于抑制房?jī)r(jià)，我覺得還是有點(diǎn)難度。因?yàn)榉績(jī)r(jià)往往是過漲或者過跌的，美國(guó)也有房產(chǎn)稅，但它也出現(xiàn)過房?jī)r(jià)泡沫、房?jī)r(jià)過漲。所以，從這方面來(lái)講，只有房?jī)r(jià)上漲沒有房?jī)r(jià)下跌，或者只有盈利增長(zhǎng)沒有虧損，我覺得這是很難的，沒有一勞永逸，因?yàn)檫@是市場(chǎng)決定的，你很難通過人為地控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　L型拐點(diǎn)還沒到，未來(lái)可能還要下一個(gè)臺(tái)階

　　記者：除了房?jī)r(jià)回暖的問題，近期公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也有所好轉(zhuǎn)。比如2月份民間投資遠(yuǎn)超預(yù)期。這說明中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖還是只是個(gè)別月份數(shù)據(jù)？您持L型拐點(diǎn)這種說法？

　　李迅雷：我覺得最近短期數(shù)據(jù)，我們叫高頻數(shù)據(jù)比較好。但是這些好轉(zhuǎn)是由于投入比較多，投入那么大產(chǎn)出那么小，即便回暖所付出的成本還是很高。所以，對(duì)于個(gè)別指標(biāo)的好轉(zhuǎn)，我覺得還是要謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@是前期投入的結(jié)果，但是效率、效益沒有相應(yīng)提升。整體來(lái)講。的我們處在L型走平的過程當(dāng)中，但是可能還有一個(gè)斜率會(huì)往下走。

　　記者：目前，可能拐點(diǎn)這種說法還不成立？還沒到？

　　李迅雷：對(duì)，還沒到。

　　記者：您所指的投入過多是投資過多嗎？

　　李迅雷：對(duì)，主要是靠資金投入過多。

　　記者：就是貨幣的問題？

　　李迅雷：對(duì)，比如2016年M2增長(zhǎng)了11.3%，但是銀行的總債務(wù)增長(zhǎng)了16%，說明投入過大。

　　記者：就今年來(lái)說，下半年風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比上半年更大嗎？

　　李迅雷：我覺得風(fēng)險(xiǎn)始終是存在的。

　　記者：下行壓力大嗎？

　　李迅雷：下行壓力還是存在的，就中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說，可能還是要再下個(gè)臺(tái)階。

　　記者：您覺得這種波動(dòng)會(huì)持續(xù)多少年？

　　李迅雷：波動(dòng)的話，我覺得不會(huì)太大，因?yàn)槲覀兊暮暧^調(diào)控水平越來(lái)越高了，但是下行的趨勢(shì)是會(huì)延續(xù)的，而且短期的回暖也不代表下行趨勢(shì)結(jié)束。所以，我覺得沒有必要非要去找拐點(diǎn)，找原因更重要。比如雖然經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好了，但是好之后CPI沒起來(lái)呢？因?yàn)楹茈y傳導(dǎo)，也說明了這一輪的經(jīng)濟(jì)周期是一個(gè)補(bǔ)庫(kù)存的周期，它持續(xù)時(shí)間是比較短的。

　　記者：現(xiàn)在還屬于補(bǔ)庫(kù)存的周期？

　　李迅雷：對(duì)，我覺得目前這一輪的大宗商品價(jià)格上漲等還是屬于補(bǔ)庫(kù)存周期的。

　　記者：大概這種補(bǔ)庫(kù)存周期，您預(yù)計(jì)會(huì)到什么時(shí)候。

　　李迅雷：我覺得現(xiàn)在已經(jīng)差不多了，就可能又有一個(gè)下行壓力了。

　　記者：然后到了這個(gè)階段可能又到一個(gè)平衡的增長(zhǎng)點(diǎn)，是嗎？

　　李迅雷：對(duì)。

　　今年人民幣匯率可能穩(wěn)定在7左右

　　記者：最后一個(gè)問題，近期，央行再次宣布上調(diào)逆回購(gòu)、SLF、MLF利率。在全球步入寬松貨幣周期的尾部，以及一些國(guó)家開始“從緊”的背景下，中國(guó)央行未來(lái)會(huì)是否會(huì)跟進(jìn)加息？

　　李迅雷：加息不加息要相機(jī)抉擇。就同目前來(lái)看，中國(guó)肯定沒有加息可能。但實(shí)際上調(diào)控力量是手段，比如更多用了公開市場(chǎng)工具、同業(yè)拆放利率等進(jìn)行調(diào)節(jié)。我覺得為了避免不出現(xiàn)直接加息給大家?guī)?lái)的預(yù)期影響，通過調(diào)整一下“麻辣粉”、“酸辣粉”回購(gòu)利率的話，雖然本質(zhì)是加息，但是給人感覺更加隱蔽一些。如果直接調(diào)高居民存貸款利率的話，這就表明明確無(wú)誤加息了，預(yù)期影響肯定更大。

　　記者：未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)也可能面臨多次加息，中國(guó)會(huì)有沒有更進(jìn)一步的動(dòng)作？

　　李迅雷：我覺得可能會(huì)通過公開市場(chǎng)來(lái)加息，但如果真正市場(chǎng)通脹了就很簡(jiǎn)單，直接提高銀行的基準(zhǔn)利率就可以了。

　　記者：也有可能是嗎？

　　李迅雷：對(duì)，也是有可能的。相機(jī)抉擇，如果美國(guó)加息次數(shù)過多了，跟中國(guó)利差數(shù)小了，自然會(huì)給人民幣貶值帶來(lái)壓力，這個(gè)時(shí)候會(huì)迫使你來(lái)加息。

　　記者：您預(yù)計(jì)今年人民幣匯率會(huì)在什么水平波動(dòng)？貶值壓力大嗎？

　　李迅雷：我覺得貶值壓力始終是存在的，而且是長(zhǎng)期存在的壓力。

　　記者：今年呢？

　　李迅雷：今年，我覺得會(huì)相對(duì)穩(wěn)定一點(diǎn)，比如7左右。但是明年可能壓力會(huì)更大一點(diǎn)，畢竟我們貨幣的增量一直很大。（來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng)）