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開征房地產(chǎn)稅應避免“誤傷”剛需群體

去年我國熱點城市和區(qū)域房價暴漲，房地產(chǎn)稅改革再次引起了社會的關注。業(yè)界一些專家認為，地方政府征收房地產(chǎn)稅能起到籌集收入、調(diào)控房價、收入分配三大作用。

　　“房地產(chǎn)稅一旦開征，將對過熱的房地產(chǎn)市場，特別是對投資性需求形成極大的抑制。由于房地產(chǎn)稅是對存量房進行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)投機和房價的上漲，并倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫，對投資客形成一定的打擊、對整個樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展有益是其最大的兩個意義?！苯?jīng)濟學家宋清輝對中國商報記者說。

　　不動產(chǎn)登記順利推進

　　截至目前，除西藏（樓盤）自治區(qū)的部分市、縣外，全國都已實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記的“發(fā)新停舊”。

　　“2017年將大力推進不動產(chǎn)登記平臺的接入，全國335個地市州盟和2854個縣市區(qū)旗要全部接入國家級信息平臺，80%以上的市縣要完成存量數(shù)據(jù)整合入庫，并向省和部匯交數(shù)據(jù)?！眹临Y源部副部長王廣華去年11月29日在北京（樓盤）表示。

　　事實上，在我國現(xiàn)行的稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅這一稅種。中國財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文曾表示，房地產(chǎn)稅開征是必要的，但一直沒有征收，其中的一個重要障礙就是不動產(chǎn)登記制度沒有建立起來。長期以來，登記制度不統(tǒng)一以及房屋、土地產(chǎn)權(quán)種類較多、制度較為混亂，為房地產(chǎn)稅全面推開帶來了較大阻礙。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦完成，就意味著國內(nèi)有了一套獨立的、全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和制度，這也將是以后開征房地產(chǎn)稅的基礎。

　　2015年11月1日，廣州（樓盤）啟動不動產(chǎn)登記。2016年9月30日，浙江全省11個市、90個縣（市、區(qū)）全部實現(xiàn)停發(fā)土地證、房產(chǎn)證，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，全省已累計頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書50萬本，不動產(chǎn)登記證明36萬份。2016年10月8日，上海（樓盤）試點不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不久之后，安徽省16個市本級和105個縣（市、區(qū)）全部頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記全省域覆蓋。截至目前，除西藏自治區(qū)的部分市、縣外，全國都已實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記的“發(fā)新停舊”，不動產(chǎn)登記制度順利落地實施?！胺慨a(chǎn)是各界民眾都很關注的焦點問題，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將摸清房產(chǎn)底數(shù)，為房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的開征奠定基礎，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控有著重要意義?！?nbsp;中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍說。

　　稅負或轉(zhuǎn)嫁至租房者

　　房地產(chǎn)稅將使租房市場供求縮小，助推租金上升，最終由租房人買單。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)相關人士介紹，征收房地產(chǎn)稅的國家不在少數(shù)，有的確實起到了調(diào)控房價的作用。以美國為例，美國人的房子每年都要繳房地產(chǎn)稅，導致投機性購房減少，房價得到了有效控制。但是，由于我國國情與其他國家不同，尚難以找到別國借鑒經(jīng)驗。宋清輝認為，我國房地產(chǎn)稅是在土地國有制的背景下，對私人住宅征收的財產(chǎn)稅，國際上沒有可以借鑒的先例。美國的房地產(chǎn)稅政策之所以行之有效，有其實現(xiàn)的前提條件——一半以上的國民有公房可租。如此一來，在征收房地產(chǎn)稅的情況下，房屋所有者的成本難以轉(zhuǎn)嫁，炒房投機行為便得到了抑制。而在我國公租房并沒有普及的情況下，“房地產(chǎn)稅看似是買房子的人要承受的負擔，但實則會轉(zhuǎn)嫁到租房者身上。因為房地產(chǎn)稅將使租房市場供求縮小，助推租金上升，并最終由租房人買單?！彼吻遢x說。

　　事實上，因公租房供應不足導致房地產(chǎn)稅難以奏效的國際經(jīng)驗也存在。以韓國為例，在本世紀初，為了抑制房地產(chǎn)市場泡沫，韓國曾多次增加房產(chǎn)稅稅負。但是，韓國的房產(chǎn)稅最終仍導致一些房價較高地區(qū)業(yè)主承擔了大額房產(chǎn)稅，卻未能有效刺激這些地區(qū)房產(chǎn)的流通，也未能抑制房價，最終以失敗告終。

　　而目前我國公租房的覆蓋率還不夠高。上海和重慶（樓盤）開始試點房地產(chǎn)稅，按照目前的情況來看，其對于房價的抑制作用并不顯著。廣東工業(yè)大學城市與房地產(chǎn)學者、高級經(jīng)濟師申格認為，對于房地產(chǎn)稅的征收，按照家庭人均面積征收比較合理。以上海為例，按人均居住面積60 平方米來核算，住宅超出的面積需繳納房地產(chǎn)稅，非上海市居民家庭新購住房納入房地產(chǎn)稅。政策的出臺需要有相關配套政策來相互補充。比如，德國房屋租賃法會對房屋租金有控制，要求3年內(nèi)租金漲幅不得超過10%；如房子居住條件有改善才可以適當提高租金等。如果國內(nèi)沒有類似規(guī)定相輔相成，那么房屋的租金就更有可能因房地產(chǎn)稅而上漲。

　　房地產(chǎn)稅應避免誤傷

　　有專家認為，倉促開征房地產(chǎn)稅，非但不能有效打擊投機者，反而會誤傷具有正常購房需求的群體。

　　北京大學經(jīng)濟學院副院長董志勇認為，從我國過去十幾年的實踐來看，炒房者的資金實力遠比普通需求者雄厚，即便對其征收房地產(chǎn)稅，他們也完全可以“高價買高價租或賣”；還必須要說明的是，炒房者也不是推高房價的主要原因，他們只是高房價下的“衍生品”。一來他們比普通百姓更耗得起，二來他們比剛需者彈性更大、進退更自如，這使得房地產(chǎn)稅的征收負擔最終仍落到了普通的剛需者身上。這就是經(jīng)濟學里說的“稅負轉(zhuǎn)移”。因此，在我國收入差距如此之大的前提下，倉促開征房地產(chǎn)稅，非但不能有效打擊投機者，反而可能會誤傷具有正常購房需求的老百姓(603883,股吧)。

　　“從實際情況考慮，我國現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅時機還不成熟，因此房地產(chǎn)稅等政策出臺后也不會很快見效，料官方涉房政策不會輕易冒險。此外，因為房地產(chǎn)稅牽涉利益甚眾、涉及面廣、情況復雜，不可能在一兩年內(nèi)解決掉。”宋清輝認為，需要在充分調(diào)研、廣泛研究的基礎上來通過立法征收，而這項工程工作量很龐大。因此，房地產(chǎn)稅對當前我國房地產(chǎn)業(yè)來說看上去很美，真正落實恐怕要等到2020年，其間必然會經(jīng)歷各種利益的博弈。此前即2013年，官方正式提出“加快房地產(chǎn)稅立法步伐”，但時間已過去三年多了，房地產(chǎn)稅至今仍沒有下文。盡管房地產(chǎn)稅早晚都會出臺，但這是一個非常復雜和漫長的過程。（ 來源：中國商報 ）