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當(dāng)前二手房交易稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)及防控對(duì)策

近年來，二手房市場(chǎng)交易在國(guó)家政策調(diào)控下，在不斷升溫與平緩中輪回反復(fù)。但不管受何種政策的影響，二手房交易直接面向廣大自然人，征管的公平公正極易引發(fā)社會(huì)關(guān)注，各級(jí)稅務(wù)部門都針對(duì)二手房征管公平問題做了大量細(xì)致工作，但有時(shí)存在顯失公正問題損害了納稅人切身利益。由于個(gè)人二手房交易存在涉及范圍較廣、交易隱蔽、部門之間信息不對(duì)稱等特點(diǎn)，造成稅收征管手段難以及時(shí)跟進(jìn)。二手房交易征管現(xiàn)狀與稅收征管現(xiàn)代化要求 正逐步考量著稅務(wù)機(jī)關(guān)。為此，筆者結(jié)合實(shí)際分析了當(dāng)前個(gè)人二手房交易存在的稅收征管風(fēng)險(xiǎn)，提出了建立信息共享體制、構(gòu)建第三方參與定價(jià)機(jī)制、加強(qiáng)自身隊(duì)伍建設(shè)等有利于應(yīng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的措施建議，供借鑒。

    一、當(dāng)前二手房交易稅收征管現(xiàn)狀

    以青島市地稅局黃島分局為例，2015年辦理一手房業(yè)務(wù)3萬套，二手房業(yè)務(wù)1.4萬套，入庫(kù)地方各項(xiàng)稅收３億元；今年以來已辦理一手房業(yè)務(wù)套2.9萬套，二手房業(yè)務(wù)1萬套，征收各稅近2.4億元。

    （一）強(qiáng)化導(dǎo)稅預(yù)審，推行高效辦稅服務(wù)。牢固樹立“最大限度便利納稅人、最大限度規(guī)范稅務(wù)人”的理念，理順涉稅業(yè)務(wù)工作流程。一是針對(duì)窗口服務(wù)人員素質(zhì)能力要求，對(duì)辦稅廳人員進(jìn)行優(yōu)化組合，分為兩個(gè)業(yè)務(wù)小組，挑選業(yè)務(wù)素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任小組長(zhǎng)，通過手把手的傳幫帶，強(qiáng)化辦稅人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，打牢辦稅基本功。二是抽調(diào)骨干人員進(jìn)行導(dǎo)稅及資料預(yù)審，將紙質(zhì)資料與電子資料同步審核。三是建立應(yīng)急先收后辦機(jī)制，在納稅人出現(xiàn)擁堵時(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)辦理較為繁雜的納稅人，由受理窗口先行收取納稅人資料，并延時(shí)加班辦理，辦結(jié)后主動(dòng)通知納稅人前來辦理后續(xù)事項(xiàng)。

    （二）強(qiáng)化創(chuàng)新管理，堵塞非住宅交易稅收漏洞。該局辦稅服務(wù)廳根據(jù)營(yíng)改增變化，認(rèn)真研究房產(chǎn)交易相關(guān)文件，結(jié)合房管中心地稅窗口二手房交易現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)制作《個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅稅款計(jì)算表》，包含轉(zhuǎn)讓合同信息、評(píng)估價(jià)格確認(rèn)、增值稅金及附加印花稅、扣除項(xiàng)目金額、賣方繳納稅費(fèi)合計(jì)、買方繳納稅款合計(jì)等15大項(xiàng)。應(yīng)用模板進(jìn)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅計(jì)算時(shí)，只需在模板中填寫合同轉(zhuǎn)讓價(jià)格、購(gòu)房?jī)r(jià)格及稅款、房屋評(píng)估價(jià)格和各項(xiàng)費(fèi)用四部分?jǐn)?shù)據(jù)，便能自動(dòng)計(jì)算出個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅需交各稅稅額。

    （三）強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，實(shí)施有效內(nèi)控管理。引導(dǎo)干部認(rèn)真學(xué)習(xí)容易發(fā)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)事項(xiàng)，共梳理了十個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并制定相應(yīng)防范措施，防范可能在執(zhí)法中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性和苗頭性問題，有效規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，始終將依法廉潔征收管理作為工作重心，加強(qiáng)對(duì)執(zhí)法行為的監(jiān)督制約，建立定期抽查制度，由督查內(nèi)審部門定期對(duì)辦結(jié)件進(jìn)行抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，在全局通報(bào)，及時(shí)提出改進(jìn)建議，為干部公正執(zhí)法、安全執(zhí)法創(chuàng)造良好條件。

    二、當(dāng)前二手房交易稅收征管中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

    二手房交易稅收征管在各個(gè)環(huán)節(jié)還存在一定風(fēng)險(xiǎn)，透視整個(gè)交易征管過程，不可避免地存在主、客觀兩方面風(fēng)險(xiǎn)，只有梳理出整個(gè)鏈條中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，才能更好地加以應(yīng)對(duì)。

    （一）《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》應(yīng)用引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》是稅務(wù)部門認(rèn)定享受首套二套房契稅優(yōu)惠的重要依據(jù)。該證明依托國(guó)土資源和房屋管理局登記信息系統(tǒng)（俗稱新網(wǎng)，原查詢系統(tǒng)稱舊網(wǎng)，以下同）由房管部門開具，土地樓盤信息合法完整的在新網(wǎng)內(nèi)登記體現(xiàn)，無土地信息或樓盤審批不合法、或有其他歷史遺留問題的，只能在舊網(wǎng)內(nèi)查詢，且比例較大，以黃島分局為例，舊網(wǎng)內(nèi)房產(chǎn)信息約占全部房產(chǎn)的20-30%左右。即便在新網(wǎng)內(nèi)登記的房產(chǎn)，如果錄入查詢信息不同，同一家庭的《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》也會(huì)差別很大。出現(xiàn)這種情況原因主要有，房產(chǎn)登記以公民現(xiàn)用名為查詢條件，有曾用名的無法體現(xiàn)；不動(dòng)產(chǎn)登記查詢條件多，包括居民身份證、軍官證、士官證、護(hù)照、來往內(nèi)地通行證等均可查詢；現(xiàn)日常應(yīng)用的身份證有15位和18位，原用15位身份證號(hào)登記的房產(chǎn)信息，現(xiàn)提供18位的身份證號(hào)無法查詢結(jié)果。

    （二）交易雙方偽造各種交易證明引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在二手房交易過程中，部分稅收優(yōu)惠需要提供多種證明，為達(dá)到少繳稅款的目的，部分納稅人就想方設(shè)法在證明上做文章。在日常交易工作中碰到的假證明主要有以下種類：假《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，假房產(chǎn)證復(fù)印件，假離婚證和離婚協(xié)議，假戶口本和戶籍證明等。如《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，在不法刻章處不到100元即可造假，一套50萬元的房子，通過假《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，符合滿五唯一條件，即可減免個(gè)人所得稅10000元，違法利益大，刺激部分不法業(yè)戶鋌而走險(xiǎn)。

    （三）稅收征管人員日常執(zhí)法引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是受理人員錄入錯(cuò)誤數(shù)據(jù)。受理人員在操作過程中，如果不認(rèn)真細(xì)致，就會(huì)導(dǎo)致錄入計(jì)稅依據(jù)錯(cuò)誤，或者實(shí)際是三套以上誤選為首套或者二套，因錄入信息失真而導(dǎo)致少繳稅款。比如，納稅人遞交的購(gòu)房資料中無《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》，不具備享受首套二套房契稅優(yōu)惠條件，但受理人員在錄入系統(tǒng)時(shí)，誤選為首套或者二套，就會(huì)造成少繳稅款。二是受理人員突破最低計(jì)稅價(jià)格。房產(chǎn)交易計(jì)稅依據(jù)采取實(shí)際成交額與最低計(jì)稅價(jià)格孰高的原則，如果突破最低計(jì)稅價(jià)格，將導(dǎo)致少繳稅款。在社會(huì)大環(huán)境下，如果受理人員沒有原則性，突破最低計(jì)稅價(jià)格非常容易做到。三是工作人員服務(wù)態(tài)度差出現(xiàn)投訴風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易涉及多個(gè)部門，環(huán)節(jié)較多，因很多環(huán)節(jié)需要交易雙方簽字蓋章，因等待時(shí)間過長(zhǎng)，而且多數(shù)二手房交易場(chǎng)所擁擠，辦稅環(huán)境較差，導(dǎo)致納稅人情緒波動(dòng)，如果涉及復(fù)雜的稅收業(yè)務(wù)，容易出現(xiàn)因工作人員未履行一次性告知或有新政出臺(tái)未趕上優(yōu)惠政策等原因?qū)е录{稅人出現(xiàn)不冷靜情緒，跟窗口人員發(fā)生沖突，引起征納矛盾。比如，商品非住宅土地增值稅清算復(fù)雜，整體稅負(fù)較高，土地增值稅實(shí)行五級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率為增值額的30%—60%，個(gè)人所得稅為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的20%，還要繳納增值稅及附加、契稅等稅費(fèi)。一套100平方米的網(wǎng)點(diǎn)，買入時(shí)30萬元，現(xiàn)在售價(jià)150萬元，買賣雙方的稅款將高達(dá)70多萬元。

    （四）利用拆遷安置稅收優(yōu)惠政策引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款及因拆遷重新購(gòu)置安置住房行為，按照稅法規(guī)定可享受契稅減免。有的小區(qū)或樓號(hào)不屬政府行為的拆遷安置范圍，但受理人員仍按享受拆遷安置的稅收優(yōu)惠辦理。

    三、針對(duì)二手房交易稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的防范措施

    營(yíng)改增后，二手房交易稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)始終是地稅部門應(yīng)該重點(diǎn)防范的環(huán)節(jié)。就目前而言，應(yīng)從以下幾個(gè)方面強(qiáng)化和延伸管理，不斷提高二手房交易稅收征管現(xiàn)代化水平。

    （一）強(qiáng)化職能部門溝通，堵塞造假漏洞。1.重視《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》的開具。協(xié)調(diào)房管部門，提供的查詢信息要全面，不僅要涵蓋新網(wǎng)舊網(wǎng)兩套系統(tǒng)，還要包括登記房產(chǎn)所有可能用到的身份證、曾用名等信息。加強(qiáng)信息技術(shù)支持，開放房屋信息查詢端口，稅務(wù)受理人員收到《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》后，對(duì)照房屋登記情況復(fù)核證明開具的準(zhǔn)確度。2.建立開具信息銷號(hào)核查制度，杜絕《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》造假現(xiàn)象。房管部門的查詢明細(xì)每天登記清單，順序編號(hào)，并定期向地稅部門傳遞，地稅受理人員通過核查文書編號(hào)等措施強(qiáng)化管理。3.對(duì)在二手房交易中查實(shí)的制假售假行為，通過在交易場(chǎng)所定期公示的辦法，震懾不法業(yè)戶和不良中介。 4.協(xié)商民政部門加大對(duì)離婚證與離婚協(xié)議真?zhèn)尾樵兞Χ?，為地稅部門提供技術(shù)支持。5.完善監(jiān)控制度，通過提供未成年子女的身份信息及準(zhǔn)確數(shù)量等手段，遏制戶口本與戶籍證明造假行為。

    （二）科學(xué)引入第三方參與定價(jià)機(jī)制，確定合理評(píng)估價(jià)格。1.對(duì)無登記信息的小區(qū)，由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)行情及時(shí)確定參照標(biāo)準(zhǔn)，定期更新最低計(jì)稅價(jià)格。2.通過讓納稅人提供交易金額的銀行轉(zhuǎn)賬憑證、啟用第三方資金托管平臺(tái)等辦法。3.明確拆遷安置房的辦稅流程，建立拆遷安置臺(tái)賬。辦理拆遷安置房前，要通過與政府相關(guān)部門溝通，預(yù)審該項(xiàng)目的政府批文，或者實(shí)地核實(shí)該項(xiàng)目的準(zhǔn)確信息。納稅人提供的各項(xiàng)資料中，對(duì)政府部門與納稅人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議要審核原件。

    （三）強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，打造具備責(zé)任意識(shí)和良好職業(yè)操守的專業(yè)隊(duì)伍。1.建章立制，提高干部的工作責(zé)任意識(shí)。一是增強(qiáng)工作人員的責(zé)任心，養(yǎng)成嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的良好習(xí)慣，提高錄入信息的準(zhǔn)確度。二是實(shí)行資料審驗(yàn)制度，對(duì)窗口人員的辦件資料，實(shí)行定期審驗(yàn)和不定期抽查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和共性問題，及時(shí)糾正并內(nèi)部通報(bào)，提高工作準(zhǔn)確率。三是考核前臺(tái)工作人員出錯(cuò)率指標(biāo)，與每月的窗口人員的績(jī)效考核掛鉤。2.強(qiáng)化培訓(xùn)，提高干部的專業(yè)服務(wù)能力。一是加強(qiáng)商品非住宅的稅收政策培訓(xùn)，熟練掌握稅收政策，對(duì)納稅人的咨詢答復(fù)口徑一致、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。二是對(duì)于商品非住宅的過戶行為，因各項(xiàng)稅收的計(jì)算較為復(fù)雜，應(yīng)將此類業(yè)務(wù)固定專門的窗口辦理，提高辦稅效率。三是加強(qiáng)對(duì)導(dǎo)稅預(yù)審人員與納稅人的溝通技巧培訓(xùn)，了解納稅人的心理，化解征納矛盾。工作人員要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)工作制度和工作規(guī)范，時(shí)刻保持思想上警覺、行動(dòng)上自律。加強(qiáng)對(duì)工作人員培訓(xùn)，提高溝通技巧，尤其是遇到緊急情況時(shí)，要及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。充實(shí)前臺(tái)的業(yè)務(wù)骨干力量，提高窗口工作人員應(yīng)對(duì)各項(xiàng)復(fù)雜業(yè)務(wù)的能力。對(duì)于新進(jìn)人員要有持續(xù)培訓(xùn)制度，要經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并進(jìn)行考核后達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才能上崗，把培訓(xùn)前置來主動(dòng)提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。(來源：青島地稅局膠南分局)