信息詳情

出租房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅，很多人都把計(jì)稅依據(jù)算錯(cuò)了

　7月份增值稅“三報(bào)疊加”和房產(chǎn)稅季報(bào)過(guò)后，筆者抽查了部分房產(chǎn)稅季度申報(bào)情況，發(fā)現(xiàn)了不少的問(wèn)題，尤其是出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)錯(cuò)誤的問(wèn)題更是突出。《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?！薄盃I(yíng)改增”后，房產(chǎn)租金收入由原先征收營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，其計(jì)稅方式也由原先的價(jià)內(nèi)計(jì)稅改變?yōu)閮r(jià)外計(jì)稅，帶來(lái)了從租計(jì)稅房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)“房產(chǎn)租金收入”的混亂。要想說(shuō)清楚“營(yíng)改增”新政后從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的變化，正確計(jì)算房產(chǎn)稅，必須弄清四個(gè)問(wèn)題。
　　
　　問(wèn)題一：營(yíng)改增后，從租計(jì)征的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)含不含增值稅？
　　
　　為配合新政的執(zhí)行，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）中，明確規(guī)定“房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。”在計(jì)征房產(chǎn)稅等稅種時(shí)，“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅?！蓖瑫r(shí)，對(duì)于享受減征、免征增值稅優(yōu)惠的納稅人，還專(zhuān)門(mén)規(guī)定“免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額?！币虼?，2016年5月1日后，納稅人從租計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，其計(jì)稅依據(jù)不含增值稅。
　　
　　問(wèn)題二：出租房產(chǎn)增值稅計(jì)稅方法有幾種？如何確定？
　　
　　“營(yíng)改增”后要想確定從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，必須先要弄清楚增值稅如何計(jì)算。當(dāng)前，納稅人出租房產(chǎn)一般存在三種情形：一是單位和個(gè)體工商戶(hù)出租2016年4月30日以前取得的房產(chǎn)，二是單位和個(gè)體工商戶(hù)出租2016年5月1日以后取得的房產(chǎn)，三是其他個(gè)人出租房產(chǎn)（住房、其他房產(chǎn)）。增值稅計(jì)稅方法也存在兩種方式：一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。按照納稅人增值稅納稅資格的登記種類(lèi)的不同，其計(jì)稅的方式和依據(jù)也各不相同。詳見(jiàn)下表：

 

 

　　
　　需要注意的是：一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。同時(shí)，對(duì)于一般納稅人存在多套房產(chǎn)出租，可能存在不同房產(chǎn)適用不同增值稅計(jì)稅方法選擇的情形，不僅需要向國(guó)稅機(jī)關(guān)備案，更要向地稅機(jī)關(guān)備案。
　　
　　問(wèn)題三：一般計(jì)稅方法從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？
　　
　　出租房產(chǎn)實(shí)行（或選擇）增值稅一般計(jì)稅方法的，其增值稅應(yīng)納稅額為“當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額”，當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。無(wú)論納稅人當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅額多少，其從租計(jì)征的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)——“不含增值稅”的租金收入，就是增值稅發(fā)票中列明的“銷(xiāo)售額”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計(jì)算公式如下：
　　
　　從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)＝全部租金收入÷（1+11%）
　　
　　即使納稅人不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)），增值稅按照3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅的，其從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)仍然是“不含增值稅”的租金收入，在房產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。即：
　　
　　從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)＝全部租金收入÷（1+11%）
　　
　　問(wèn)題四：簡(jiǎn)易計(jì)稅方法從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？
　　
　　選擇（或?qū)嵭校┖?jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，由于國(guó)家對(duì)小微企業(yè)和個(gè)人（個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人）出租住房的增值稅優(yōu)惠，其從租計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，不能簡(jiǎn)單地等同于按5%征收率折算不含稅租金收入，應(yīng)區(qū)分不同的情況分別確定：
　　
　　1、一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是“不含增值稅”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，計(jì)算公式如下：
　　
　　從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)＝實(shí)際全部租金收入÷（1+5%）
　　
　　2、小規(guī)模納稅人實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，因納稅人可能享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠、以及開(kāi)具增值稅發(fā)票種類(lèi)的不同（增值稅普通發(fā)票、增值稅專(zhuān)用發(fā)票）而不同，其從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不能簡(jiǎn)單地等同于“不含增值稅”的租金收入，其“免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)”，“不扣減增值稅額”，即不扣除減免的增值稅額，具體如下：
　　
　　——滿足小微企業(yè)增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，出租房產(chǎn)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票免征增值稅的，確定其從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，“租金收入”“不扣減增值稅額”，即為實(shí)際收到的全部租金，無(wú)需折算“不含增值稅”的租金收入。
　　
　　——滿足小微企業(yè)增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，出租房產(chǎn)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的（全部或部分），不享受免征優(yōu)惠，應(yīng)按規(guī)定征收（或預(yù)繳）增值稅，其繳納的增值稅額應(yīng)予在“租金收入”中扣減。具體如下：
　　
　　從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)＝實(shí)際全部租金收入－開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票繳納的增值稅額
　　
　　3、其他個(gè)人采取一次收收取租金或預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得（預(yù)收）的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偂７謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。其房產(chǎn)出租的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的計(jì)算同小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
　　
　　對(duì)于個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人出租住房的，按照現(xiàn)行增值稅新政，適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收的，其“免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)”，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為“租金收入不扣減增值稅額”。即：
　　
　　實(shí)行優(yōu)惠稅率的其他個(gè)人出租住房的租金房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)
　　
　　＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）
　　
　　=全部租金收入－實(shí)繳增值稅額
　　
　　綜上，實(shí)行簡(jiǎn)易方式計(jì)稅的房產(chǎn)出租房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，可以簡(jiǎn)單地記為：實(shí)行簡(jiǎn)易方式計(jì)稅的房產(chǎn)出租房產(chǎn)稅計(jì)稅＝全部租金收入－實(shí)繳增值稅額